Tasa fija y tasa revisable en una hipoteca con números claros
Que una tasa permanezca fija durante un año no significa que quede fija toda la vida del crédito. Esta diferencia cambia el riesgo y la cantidad de intereses.
En una hipoteca de tasa fija, el porcentaje pactado se conserva conforme al contrato. BBVA México presenta su Hipoteca Fija con tasa anual y mensualidades fijas. Aquí usamos ese producto para ilustrar el concepto; no tomamos su tasa anunciada como oferta personal ni recomendación de contratación. [1]
Variable mensual y revisable anual no son iguales
El folleto de Hipoteca Protegida de BanBajío distingue dos modalidades. En la variable revisa la tasa de referencia mensualmente. En la revisable la ajusta en cada aniversario y fija el porcentaje del siguiente año. Ambas descripciones incluyen una tasa tope. Es una condición de ese documento, no una protección que pueda suponerse en cualquier crédito. [2]
El efecto de dos puntos porcentuales
Ejemplo hipotético simplificado: saldo pendiente de $600,000. Con 9% anual, un mes calculado como una doceava parte del año genera $600,000 × 0.09 ÷ 12 = $4,500 de intereses. Con 11%, serían $600,000 × 0.11 ÷ 12 = $5,500. La diferencia es $1,000 de intereses ese mes.
Ese resultado no es la mensualidad
A los intereses del ejemplo habría que agregar la parte del pago destinada a capital y los cargos aplicables. El folleto de BanBajío indica intereses sobre saldo insoluto, es decir, sobre el capital que aún se debe. El cálculo real se rige por la tasa, fechas y base de días del contrato; dividir entre 12 es una simplificación para comparar el efecto del porcentaje. [2]
Incluso con una tasa fija de 9%, el interés del ejemplo baja si el saldo se reduce: sobre $590,000 sería $4,425 con la misma simplificación. Disminuye $75 aunque el porcentaje siga siendo 9%. Por eso, tasa fija e importe fijo de intereses no son sinónimos.
Qué debe quedar claro en la oferta
La propuesta debe permitir distinguir el porcentaje inicial, durante cuánto tiempo se conserva y la regla para sus revisiones. Una frase como «fija por un año» deja pendiente lo que ocurrirá en el aniversario. En una tasa variable, identificar la referencia, el margen agregado y el tope —si existe— permite entender cómo podría cambiar. No se proyectan aquí tasas futuras ni se asegura que bajarían.
Fuentes consultadas
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